Оптимальный ипотечный кредит: размер, срок, процент, валюта

Поэтому заемщиков волнует сложный вопрос: В каком размере, на какой срок, под какой процент и в какой валюте брать ипотечный кредит? И наконец, в каком банке? А для этого требуется сравнить условия кредитования в разных банках: Процентные Ставки (ПС), сроки, дополнительные расходы, досрочное погашение и пролонгация кредитов, штрафные санкции, ...

Может быть выгоднее, доступнее и безопаснее решать жилищную проблему за несколько относительно "легких" краткосрочных этапов с перерывами между ними вместо одного обременительного и длительного. Не ждать у моря погоды и не попасть в долгосрочную финансовую кабалу.

Для сравнения ПС и сроков прилагаются 4 таблицы

Таблица 1.

Ежемесячный Аннуитетный Платеж в процентах от суммы кредита в зависимости от валюты, процентных ставок и сроков кредитования

Таблица 2.

Коэффициент кредитоспособности - Сумма кредита на 1 руб. ( долл. или ПР - Постоянный рубль,) Ежемесячных Аннуитетных Платежей в зависимости от процентных ставок и сроков кредитования

Таблица 3.

Итоговая сумма всех Ежемесячных Аннуитетных Платежей в процентах от суммы кредита в зависимости от валюты, процентных ставок и сроков кредитования

Таблица 4.

Итоговая сумма процентов за весь срок кредитования

Таблица 1
- Сравним 30-летний кредит c ПС - 16%/год (Ежемесячный Аннуитетный Платеж (ЕАП) - 1,34%/ мес от Суммы Кредита (СК)) с 15-летним кредитом c ПС - 14%/год и ЕАП - 1,33%/мес от СК. Зачем платить 360 раз по 1,34%/мес, если можно - 180 раз по 1,33%/мес?
- Сравним 10-летний долларовый кредит с ПС - 10%/год - ЕАП - 1,32% с 30-летним рублевым кредитом с ПС - 15% - ЕАП - 1,26%. 120 долларовых ЕАП против 360 рублевых. Может следует "поднапрячься" и выбрать долларовый кредит? Или попробовать договориться об 11 или 12-летнем долларовом кредите? Валютные риски придется оценивать самому заемщику.
- Вариантов - великое множество. Чем выше первоначальный взнос, тем ниже ПС. Может быть заемщику следует несколько снизить планку и выбрать меньший 5-летний рублевый кредит с ПС - 12%/год - ЕАП - 2,22% вместо 30-летнего "большого" с ПС - 15%/год - ЕАП - 1,26%. Т.е. решить жилищную проблему за 2 относительно коротких этапа с "передышкой" между ними вместо одного длинного. При досрочном погашении можно сократить и эти этапы.
-Меньший краткосрочный кредит с "низкой" ПС безопаснее и для заемщика и для банка. При крайней необходимости его легче пролонгировать, несколько увеличив сроки и ПС с одновременным снижением ЕАП. Кроме того дорогое жилье "увеличивает" коммунальные платежи.

Таблица 2
- При нулевой ПС Коэффициент Кредитоспособности (КК) равен сроку кредитования в месяцах
- В принципе, можно сделать те же выводы что и по Таблице 1.
- Сравним 30-летний кредит с ПС - 16%/год - КК - 74 руб/руб с 15-летним - с ПС - 14%/год - КК - 75 руб/руб. Что выгоднее: 360 платежей по 1 руб за кредит 74 руб или 180 платежей по 1 руб за кредит 75 руб?
- Зная Ежемесячную Платежеспособность Заемщика (ЕПЗ), можно вычислить Сумму Кредита при различных условиях кредитования. Для рассмотренного 15-летнего кредита при ЕПЗ = 10000 руб/мес = 10 тр/мес:

СК = ЕПЗ*КК = 10*75 = 750 тр

Таблица 3 и Таблица 4
- Здесь все понятно из заголовков (Итоговые суммы всех платежей и процентов). К сожалению, по ним невозможно учесть реальные расходы с поправкой на будущую инфляцию, т.к. никто не сможет предсказать уровень инфляции на десятилетия вперед с точной разбивкой по годам. При кредитовании в Постоянных Рублях (ПР) такой учет становится возможным.

Применение ПР позволит заемщикам взять в разы больший кредит, т.е. на многие годы раньше решить жилищную проблему. По Таблице 1 сравним 30-летние кредиты в рублях и ПР. Рублевой ПС - 14%/год - ЕАП - 1,18%/мес от СК при Спорном Инфляционном Прогнозе (СИП) - 12%/год соответствует ПС в ПР - 2%/год - ЕАП - 0,37%/мес. (Если точнее, то ПС в ПР = 1,79%/год; 1,14/1,12 = 1,0179; = 1,79%). Т.е. заемщик при одинаковой ежемесячной платежеспособности при кредитовании в ПР может взять в 3,19 раза больший кредит (1,18/0,37 = 3,19). Заемщик на многие годы раньше начинает оплачивать свое, а не чужое нанимаемое дорожающее жилье. Платить придется по растущему курсу ПР, но игра стоит свеч. При досрочном погашении можно рассчитаться значительно быстрее чем за 30 лет.

ПР решает проблему СИП. Вкладчики получают возможность реального сохранения и приумножения покупательной способности сбережений. Заемщики получают более доступные кредиты. Прибыли банков также возрастут, т.к. повысится доверие вкладчиков, существенно возрастут объемы и количество размещенных вкладов и выданных кредитов.

Примечание

Таблица 1. Ежемесячный Аннуитетный Платеж в процентах от суммы кредита в зависимости от валюты, процентных ставок и сроков кредитования

Вал	Проценты		Сроки кредитования ( лет / месяцев )							%
			5	10	15	20	25	27	30
	Год	Мес	60	120	180	240	300	324	360	Год
ПР	0	0	1,67	0,83	0,56	0,42	0,33	0,31	0,28	0
-	1	0,08	1,71	0,88	0,6	0,46	0,38	0,35	0,32	1
-	2	0,17	1,75	0,92	0,64	0,51	0,42	0,4	0,37	2
-	3	0,25	1,8	0,97	0,69	0,55	0,47	0,45	0,42	3
-	4	0,33	1,84	1,01	0,74	0,61	0,53	0,51	0,48	4
-	5	0,42	1,89	1,06	0,79	0,66	0,58	0,56	0,54	5
/	6	0,5	1,93	1,11	0,84	0,72	0,64	0,62	0,6	6
/	7	0,58	1,98	1,16	0,9	0,78	0,71	0,69	0,67	7
/	8	0,67	2,03	1,21	0,96	0,84	0,77	0,75	0,73	8
ЛЕТ			5	10	15	20	25	27	30	-
дол	9	0,75	2,08	1,27	1,01	0,9	0,84	0,82	0,8	9
-	10	0,83	2,12	1,32	1,07	0,97	0,91	0,89	0,88	10
-	11	0,92	2,17	1,38	1,14	1,03	0,98	0,97	0,95	11
д/р	12	1	2,22	1,43	1,2	1,1	1,05	1,04	1,03	12
руб	13	1,08	2,28	1,49	1,27	1,17	1,13	1,12	1,11	13
-	14	1,17	2,33	1,55	1,33	1,24	1,2	1,19	1,18	14
-	15	1,25	2,38	1,61	1,4	1,32	1,28	1,27	1,26	15
-	16	1,33	2,43	1,68	1,47	1,39	1,36	1,35	1,34	16
-	17	1,42	2,49	1,74	1,54	1,47	1,44	1,43	1,43	17
-	18	1,5	2,54	1,8	1,61	1,54	1,52	1,51	1,51	18
-	19	1,58	2,59	1,87	1,68	1,62	1,6	1,59	1,59	19
ЛЕТ			5	10	15	20	25	27	30	-

-

Таблица 2. Коэффициент Кредитоспособности - Сумма кредита на 1 руб. (ПР, долл.) Ежемесячных Аннуитетных Платежей в зависимости от процентных ставок и сроков кредитования

Вал	Проценты		Сроки кредитования ( лет / месяцев )							%
			5	10	15	20	25	27	30
	Год	Мес	60	120	180	240	300	324	360	Год
ПР	0	0	60	120	180	240	300	324	360	0
-	1	0,08	59	114	167	217	265	284	311	1
-	2	0,17	57	109	155	198	236	250	271	2
-	3	0,25	56	104	145	180	211	222	237	3
-	4	0,33	54	99	135	165	189	198	209	4
-	5	0,42	53	94	126	152	171	178	186	5
/	6	0,5	52	90	119	140	155	160	167	6
/	7	0,58	51	86	111	129	141	145	150	7
/	8	0,67	49	82	105	120	130	133	136	8
ЛЕТ			5	10	15	20	25	27	30	-
дол	9	0,75	48	79	99	111	119	121	124	9
-	10	0,83	47	76	93	104	110	112	114	10
-	11	0,92	46	73	88	97	102	103	105	11
д/р	12	1	45	70	83	91	95	96	97	12
руб	13	1,08	44	67	79	85	89	89	90	13
-	14	1,17	43	64	75	80	83	84	84	14
-	15	1,25	42	62	71	76	78	79	79	15
-	16	1,33	41	60	68	72	74	74	74	16
-	17	1,42	40	58	65	68	70	70	70	17
-	18	1,5	39	55	62	65	66	66	66	18
-	19	1,58	39	54	59	62	63	63	63	19
ЛЕТ			=5=	10	15	20	25	27	30	-

-

Таблица 3. Итоговая сумма всех Ежемесячных Аннуитетных Платежей в процентах от суммы кредита в зависимости от валюты, процентных ставок и сроков кредитования

Вал	Проценты		Сроки кредитования ( лет / месяцев )							%
			5	10	15	20	25	27	30
	Год	Мес	60	120	180	240	300	324	360	Год
ПР	0	0	100	100	100	100	100	100	100	0
-	1	0,08	103	105	108	110	113	114	116	1
-	2	0,17	105	110	116	121	127	129	133	2
-	3	0,25	108	116	124	133	142	146	152	3
-	4	0,33	110	121	133	145	158	164	172	4
-	5	0,42	113	127	142	158	175	182	193	5
/	6	0,5	116	133	152	172	193	202	216	6
/	7	0,58	119	139	162	186	212	223	240	7
/	8	0,67	122	146	172	201	232	244	264	8
ЛЕТ			5	10	15	20	25	27	30	-
дол	9	0,75	125	152	183	216	252	267	290	9
-	10	0,83	127	159	193	232	273	290	316	10
-	11	0,92	130	165	205	248	294	313	343	11
д/р	12	1	133	172	216	264	316	337	370	12
руб	13	1,08	137	179	228	281	338	362	398	13
-	14	1,17	140	186	240	298	361	387	427	14
-	15	1,25	143	194	252	316	384	412	455	15
-	16	1,33	146	201	264	334	408	438	484	16
-	17	1,42	149	209	277	352	431	464	513	17
-	18	1,5	152	216	290	370	455	490	543	18
-	19	1,58	156	224	303	389	479	516	572	19
ЛЕТ			5	10	15	20	25	27	30	-

-

Таблица 4. Итоговая сумма процентов за весь срок кредитования

Вал	Проценты		Сроки кредитования ( лет / месяцев )							%
			5	10	15	20	25	27	30
	Год	Мес	60	120	180	240	300	324	360	Год
ПР	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
-	1	0,08	3	5	8	10	13	14	16	1
-	2	0,17	5	10	16	21	27	29	33	2
-	3	0,25	8	16	24	33	42	46	52	3
-	4	0,33	10	21	33	45	58	64	72	4
-	5	0,42	13	27	42	58	75	82	93	5
/	6	0,5	16	33	52	72	93	102	116	6
/	7	0,58	19	39	62	86	112	123	140	7
/	8	0,67	22	46	72	101	132	144	164	8
ЛЕТ			=5=	10	15	20	25	27	30	-
дол	9	0,75	25	52	83	116	152	167	190	9
-	10	0,83	27	59	93	132	173	190	216	10
-	11	0,92	30	65	105	148	194	213	243	11
руб	12	1	33	72	116	164	216	237	270	12
-	13	1,08	37	79	128	181	238	262	298	13
-	14	1,17	40	86	140	198	261	287	327	14
-	15	1,25	43	94	152	216	284	312	355	15
-	16	1,33	46	101	164	234	308	338	384	16
-	17	1,42	49	109	177	252	331	364	413	17
-	18	1,5	52	116	190	270	355	390	443	18
-	19	1,58	56	124	203	289	379	416	472	19
ЛЕТ			5	10	15	20	25	27	30	-

1. ГЛАВНАЯ. 12 тем (9 kb)

2. БОЛЕЕ 8 ДРУГИХ ТЕМ: ИПОТЕЧНЫЕ И НЕ ТОЛЬКО. ССЫЛКИ (2 kb)

3. Английские страницы. English pages (9 kb)

4. Краткое содержание размещенных и планируемых тем (9 kb)

   ТЕМЫ ПОСТОЯННОГО РУБЛЯ

5. Постоянный Рубль - против доллара. Курс ПР - Индекс Цен. ПР обеспечит реальное сохранение и приумножение покупательной способности сбережений, сделает кредиты более доступными (12 kb)

6. В чем причина и парадокс Нереальных Процентных Ставок? Спорный инфляционный прогноз (7 kb)

7. САМАЯ ВАЖНАЯ ТЕМА: Без налоговой реформы не будет ни существенного роста экономики и уровня жизни, ни нового жилья, ни решения жилищной проблемы.
   Сравнение действующей и предлагаемой налоговых систем. Как удвоить ВВП, избавившись от Паразитных Инфляционных Налогов. Налоговая реформа (16 kb)

   ИПОТЕКА

8. Ипотека. Вводная тема. Калькулятор аннуитетных платежей. Расчет аннуитетных и дифференцированных платежей (14 kb)

9. Постоянный Рубль сделает (без дотаций) ипотеку более доступной (11 kb)

10. Три формулы расчета аннуитетных платежей. Какая правильная? (8 kb)

11. Вывод формулы расчета аннуитетного платежа (9 kb)

12. Какие платежи выгоднее: аннуитетные или дифференцированные? (2 kb)

13. Какие платежи объективнее: аннуитетные или дифференцированные? (3 kb)

14. Досрочное погашение аннуитетных платежей (2 kb)

15. Досрочное погашение или рефинансирование ипотечного кредита (2 kb)

16. По настоящему ипотека начнет работать только тогда, когда появится переизбыток вновь вводимого жилья. Или.
    Гиперинфляция, дефолт и коррупция - оборотные стороны дотационной ипотеки (11 kb)

Форумы по ипотеке, экономике, налогам (5 kb)

Гостевая

Задайте вопрос Президенту России