Размещение: 30 дек 05
Последнее обновление: 14 дек 06
Постоянный рубль сделает (без дотаций) ипотеку более доступной
Равномерные платежи по кредитам называются Аннуитетными Платежами (АП). Чем ниже Ежемесячные АП (ЕАП), тем доступнее ипотека. Государство может сделать существующую бездотационную ипотеку более доступной, применив Условную Расчетную Единицу (УРЕ) - Постоянный Рубль (ПР). Само название УРЕ говорит о ее постоянной покупательной способности.
Ее курс измеряется в рублях и изменяется в соответствии с темпами Инфляции (Ин). Если цены за некоторый период увеличатся в 2 раза, то и курс ПР возрастет в 2 раза.
По аналогии с долларом (другой УРЕ) вклады, займы, сроки кредитования, Процентные Ставки (ПС) и ЕАП по ним фиксируются в ПР. Окончательные взаиморасчеты в рублях по курсу ПР на день выплаты. ПС в ПР это Реальные ПС (РПС), очищенные от инфляции Номинальные ПС (НПС)
ПР это Индекс Цен (ИЦ). ПР - суррогат (заменитель) нулевой Ин
А при нулевой Ин Процентные Ставки (ПС) - минимальные, т.к. вкладчики получают Реальный процент или реальную, очищенную от инфляции, прибыль При нулевой Ин отпадает проблема спорного инфляционного прогноза. (Подробнее о РПС, НПС, курсе ПР и спорном инфляционном прогнозе в теме " Постоянный Рубль. Индекс Цен - Курс Постоянного Рубля…" Ссылка в конце страницы). Приведем таблицу ЕАП
Табл. Относительные Ежемесячные аннуитетные платежи по вкладам/займам в процентах от суммы в зависимости от валюты, процентных ставок и сроков кредитования
Вал
Проценты
Сроки кредитования (лет/месяцев)
1
2
3
5
10
20
30
ПР
год
мес
12
24
36
60
120
240
360
ПР
0
0
8,33
4,17
2,78
1,67
0,83
0,42
0,28
ПР
3
0,25
8,47
4,3
2,91
1,8
0,97
0,55
0,42
ПР
6
0,5
8,61
4,43
3,04
1,93
1,11
0,72
0,6
ПР
9
0,75
8,75
4,57
3,18
2,08
1,27
0,9
0,8
-
12
1
8,88
4,71
3,32
2,22
1,43
1,1
1,03
-
15
1,25
9,03
4,85
3,47
2,38
1,61
1,32
1,26
руб
18
1,5
9,17
4,99
3,62
2,54
1,8
1,54
1,51
руб
24
2
9,46
5,29
3,92
2,88
2,2
2,02
2
руб
30
2,5
9,75
5,59
4,25
3,24
2,64
2,51
2,5
Как видно из таблицы при долгосрочном кредитовании ЕАП в ПР в несколько раз меньше ЕАП в рублях.
Меньший АП увеличивает в эти разы возможности заемщиков, позволяя взять больший кредит, т.е. значительно раньше улучшить жилищные условия или начать, хотя бы с малого, решать жилищную проблему. Велика вероятность, что АП в ПР, т.е. фактические выплаты по курсу ПР, со временем "догонят и перегонят" АП в рублях. Но ведь и доходы заемщиков возрастут. Намного выгоднее начать погашать задолженность по кредиту на СОБСТВЕННОЕ ЖИЛЬЕ, чем продолжать оплачивать постоянно
дорожающее нанимаемое ЧУЖОЕ ЖИЛЬЕ и копить на первый "рублевый" ипотечный взнос. Кстати, АП в ПР могут и не "догнать" чисто рублевые АП, если правительство выполнит обещания по удержанию Ин. Применение ПР позволяет в разы снизить первые АП и более равномерно распределить их бремя по времени.
ЕАП можно рассчитать самостоятельно на компьютере (Excel функция "пплат").
Дополнительное снижение бремени платежей при
Увеличении сроков кредитования
Для увеличения сроков кредитования и снижения бремени платежей требуются долгосрочные кредиты. Их не хватает. Потребность в "длинных" деньгах существенно снижается с применением Дифференцированного Платежа (ДП). ДП - равномерно уменьшающийся платеж. Например, Некто занял 100 ПР на 10 лет под 10% годовых. Первый год оплачивает равномерную амортизацию - 10% - 10
ПР + проценты -10 ПР. Итого ДП за первый год - 20 ПР. Новый долг 90 ПР. Проценты по нему 9 ПР. Второй год - ДП - 19 ПР, третий - 18,…10-й - 11 ПР. При АП - 16,27 ПР ежегодно. Таким образом, при ДП "10-летних" денег потребуется в 1,48 раза меньше. "9-летних" - в 1,36 раза меньше, и т.д.
Снижение бремени платежей: 4-летний кредит - 5% в ПР. АП - 28,2% в год от размера кредита. Всего - 112,8%. 5-летний - 5% - ДП. Первый платеж - 25%. 5-й - 21%. Всего - 115%. Уже первый
ДП меньше АП. Т.е. заемщикам легче доказать банкам свою кредитоспособность. Многие из
них на 1-2 года раньше вселятся в свои квартиры. Больше людей улучшат жилищные условия
10 лет - 5% - АП - по 12,95% в год. Всего - 129,5%. 20 лет - 5% - ДП: 1-й - 10%, 2-й - 9,75%, 20-й - 5,25%. Всего - 152,5%. Но жилье собственное. Не надо нанимать чужое. Можно просчитать и сравнить множество других вариантов
Сроки кредитования можно увеличить еще больше, комбинируя АП с последующими ДП, комбинируя с амортизацией и т. п.
Часть громадного Стабфонда, который не используется, можно направить на увеличение сроков
кредитования и снижение заемных процентов. Повышается доступность ипотеки. При этом Стабфонд растет! Экономика также растет. Увеличиваются налоговые поступления. Прибыльные и полезные социальные расходы!
Источники долгосрочного кредитования
Во всем мире одна часть населения занимает деньги у другой (Через банки, кредитные союзы, пенсионные фонды, внутренние и внешние облигационные займы и т.д.). Это основной источник.
Применение ПР позволит кредиторам-вкладчикам планировать долгосрочную реальную прибыль.
Кредиторам и заемщикам легче договориться о ПС при различных сроках кредитования. Банки будут конкурировать между собой и с кредитными союзами. С увеличением сроков кредитования ПС несколько повышаются, но так что ЕВ по ним снижаются (См. Табл.1). Заемщики выбирают золотую середину. Например, в США следующие минимальные ПС для заемщиков при ипотечном кредитовании: 1 год-3.76%, 15 лет-5,08%, 30 лет-5,46%. При инфляции 2% ПС в постоянных долларах составили бы: 1год-1,73%, 15 лет-3,02%, 30 лет-3,39%. Вероятно, в России сроки будут меньше и ПС выше. Но было бы начало.
Кредитные союзы (КС)
Это некоммерческие объединения потенциальных покупателей жилья. В развитых странах, на заре ипотечного кредитования, КС сыграли важную роль. Некоторые из них существуют до сих пор, хотя их роль уже не так значительна. КС пользуются налоговыми льготами, т.к. решают важные социальные задачи. Вкладчики кредитуют заемщиков и сами стремятся перейти в их ряды. Для этого необходимо внести, точнее накопить, "вступительный" взнос. Сами заемщики своими ЕВ кредитуют новых заемщиков
КС конкурируют с банками. Если в банках ПС для вкладчиков и заемщиков 5 и 7%, то в КС, например, 5,5 и 6,5%. Разница нужна для накладных расходов, аренды зданий КС и больших залов для общих собраний
Другие условные расчетные единицы
Почему ПР, а не доллары или евро? Доллары и евро - иностранные валюты, и изменения курсов
иностранных валют никак не связаны с российской инфляцией и, тем более, к ней не "привязаны".
Если США поднимают ПС, вложения в доллар становятся привлекательнее, повышается спрос на доллары, курс доллара к евро растет, и наоборот. Вспомните, какие колебания в обе стороны испытывал этот курс за последние 3-4 года. К какой валюте, вообще, наше правительство будет "привязывать" курс рубля? Как будут меняться рублевые выплаты по вкладам и займам, зафиксированным в этих валютах? А про возможный дефолт даже подумать страшно. Российские же зарплаты в какой-то степени "привязаны" к инфляции, т.е. к ПР, поэтому вклады, займы, ПС и ЕВ по ним лучше фиксировать в ПР.
Постоянная Валюта (Индекс Цен) должна быть действительно постоянной, т.е. иметь Курс и Неизменяемую Дату Отсчета. Только при этом ее можно назвать постоянной. Встречаются иногда выражения " в Постоянных Рублях или Долларах 1961, 1967 или 2003 года"
Немного "побродил" по Интернету перед тем как решил создать сайт, касающийся тем Постоянного Рубля. По "Постоянным Рублям, Долларам или Шекелям" пытался найти упоминание о Неизменяемой
Дате Отсчета. Не нашел. Может быть плохо искал
По "Инфляционным Налогам" упоминания есть. Но не нашел, как от них избавиться. На разных форумах задавал вопросы о ПР и Инфляционных налогах. Иногда отвечали, что это все давно известно, зачем изобретать "велосипеды", но ни разу не назвали конкретный источник информации.
Нашел упоминание о Процентных Ставках по Индексу Цен в Израиле. Ничего конкретного прочитать об этом не смог. Задал этот вопрос на одном из израильских форумов, но ответа не получил
