Размещение: 30 дек 05
Последнее обновление: 21 апр 06
Гиперинфляция, Дефолт и Коррупция - оборотные стороны дотационной ипотеки
В настоящее время усиленно эксплуатируется
тема Государственной общедоступной дотационной ипотеки. Если
государство собирается дотировать ипотечные кредиты частных банков, то такую ипотеку можно смело назвать
государственной. Об этом и пойдет речь. Хотя можно сделать оговорку сразу. Дорогостоящее многолетнее
дотирование всего населения за счёт самого населения к добру не приведёт.
(Уточнение: Социальная ипотека предназначена не для всех россиян,
поэтому Социальная дотационная ипотека - отдельная тема).
Гиперинфляция и дефолт при дотировании Процентных Ставок
Мировой опыт доказывает, что по настоящему ипотека начинает работать только тогда, когда появляется рынок
покупателя, т.е. переизбыток вновь вводимого жилья.
Если нет нового жилья, то нет и смысла
говорить об ипотеке. В любом случае
начинать нужно со строительства
Предположение: Если все дотации направить на простое понижение
процентных ставок (ПС), то при существующих
и недостаточных объёмах вновь вводимого жилья произойдёт взрывной, возможно в разы, рост цен на новое
жильё при снижении его качества. И как следствие такой же рост на вторичном рынке.
Это прямая дорога к гиперинфляции и
возможному дефолту. Вероятно, подавляющее
большинство согласится с этим предположением.
Относительные и абсолютные Аннуитетные платежи
Аннуитетными Платежами (АП) называются равномерные платежи по кредитам. АП бывают относительными и
абсолютными. Относительные АП (ОАП) измеряются в процентах от суммы кредита.
Абсолютные АП (ААП) -
в денежных единицах: рублях, Постоянных рублях
(ПР), долларах, евро и т.д. Таким образом
ААП в ипотеке равен произведению ОАП на стоимость жилья.
В последние годы чиновники усиленно
рекламируют идею
общедоступной дотационной ипотеки. По
сути рекламируется снижение Процентных
Ставок (ПС) и ОАП. А при
снижении ОАП во всём мире
происходит существенно опережающий инфляцию рост цен на жильё. Вместе с ценами
на жильё будет расти и ААП. К
примеру, после облегчения доступа к
ипотечным кредитам и снижения ОАП на 10% цены на жильё за
год возрастают на 20-30%. И таким образом уже
через год ААП, который вначале
также снизился на 10%, в сравнении с уровнем
"до снижения" возрастёт в 1,08-1,17 раза ((0,9
* (1,2-1,3) = (1,08-1,17)). Заёмщиков по большому счёту должны
интересовать конкретные ААП в денежных
единицах а не ОАП в процентах
ААП=ОАП*СЖ
СЖ - стоимость жилья
А что будет через 2-3 года? В
выигрыше будут только самые первые в
многолетней очереди за дотациями. А может
быть даже самые первые не будут в выигрыше,
потому что дотации это многолетние
дополнительные налоги, которые будут
собираться за счёт многолетнего снижения
зарплат и пенсий. А каким Вы видите себя и
своих близких в этой очереди? Не собирался касаться Социальной ипотеки, но приходится,
чтобы напомнить, что первые несколько лет первыми в очередях будут клиенты "Социалки". Все
последующие будут в глубочайшем проигрыше. Т.е. многолетнее дорогостоящее дотирование всего
населения за счёт самого населения к добру не приведёт
Табл. Абсолютные размеры Ежегодных Аннуитетных
платежей при сроке кредитования 10 лет, различных Ценах на жильё и
Процентных Ставках
Проц
Цены
год
50
70
80
90
100
120
150
200
300
0
-
-
-
-
10
12
15
20
30
3
-
-
-
-
11,72
14,07
17,58
23,45
35,17
6
-
-
-
-
13,59
16,3
20,38
27,17
40,76
9
-
-
-
-
15,58
18,7
23,37
31,16
46,75
12
8,85
12,39
14,16
15,93
17,7
21,24
26,55
35,4
53,1
15
9,96
13,95
15,94
17,93
19,93
-
-
-
-
18
11,13
15,58
17,8
20,03
22,25
-
-
-
-
21
12,33
17,27
19,73
22,2
24,67
-
-
-
-
24
13,58
19,01
21,73
24,44
27,16
-
-
-
-
Количество денег должно соответствовать количеству товара. Несоответствие может привести к гиперинфляции
и дефолту. Т.е. от чего ушли к тому и придём. Только снизить цены труднее, чем повысить. Это рынок
продавца. Нам же нужен рынок покупателя.
Рынок покупателя
Если эти же дотации направить на льготное конкурсное кредитование жилищного строительства, то при росте
объёмов вновь вводимого жилья, произойдет снижение цен на новое жильё при повышении его качества.
Это рост экономики, новые рабочие места и дополнительные налоговые поступления. И наконец, это больше похоже
на рынок покупателя.
Второй вариант лучше первого. Но где конкурсы, там новые чиновники по их проведению, дополнительные расходы
по содержанию чиновников, коррупция, "откаты" и много недовольных результатами конкурсов.
Альтернатива дотационной ипотеке
Третий вариант проще, дешевле и эффективнее первых двух. Дотации на понижение ПС или на льготное конкурсное
кредитование жилищного строительства требуют дополнительного налогообложения других отраслей экономики и
новых чиновников. Проще отказаться от дотаций и дополнительных налогов и применить льготное налогообложение
ко всему сектору жилищного строительства, который выполняет важную социальную задачу. Не требуются новые
чиновники. Поэтому это самый дешевый и эффективный способ создания рынка покупателя.
Дотационная ипотека, коррупция и снижение уровня жизни.
Дотаций на снижение ПС не хватит ни банкам, ни рядовым заёмщикам. Где дефицит, там многолетние очереди,
коррупция и "откаты".
Теперь пройдём по логической цепочке:
дотации
новая "армия" чиновников для управления потоками дотаций
дополнительные многолетние налоги на дотации и содержание чиновников
ухудшение собираемости налогов при их повышении
коррупция и "откаты": банки платят чиновникам, чтобы получить дотации, заёмщики по 10% и более от суммы
кредита платят чиновникам и банкам, чтобы продвинуться в многолетней очереди на получение дотируемых
кредитов
скрытое повышение ПС из-за коррупции и "откатов"
реальное многолетне снижение зарплат и пенсий из-за дополнительных налогов
Чтобы одному россиянину сразу и много "что-то" дать, надо перед этим
и после этого у двадцати - тридцати россиян долго это
"кое-что" отнимать, точнее уменьшить зарплаты и пенсии.
Кстати, губернаторы некоторых регионов
собираются пополнять дотационный бюджет за
счёт кредитов коммерческих банков по
рыночным ПС. Ну не абсурд? Чтобы ипотечному банку предоставить кредит по льготной ПС, берут этот кредит
в том же банке по рыночной ПС. Чем не финансовая пирамида? За
чей счёт будет оплачена разница в ПС?
Налоговые льготы заёмщикам
А ведь проще и честнее заменить дотации налоговыми льготами. Хотя бы для того, чтобы меньше унижаться перед
чиновниками и платить меньшее количество "откатов".
Имеется мировой и российский опыт. Определённые категории заёмщиков получают льготы по подоходному налогу
с заработной платы. Точнее уменьшение НАЛОГООБЛАГАЕМОЙ ЗАРПЛАТЫ (НЗ) на сумму ЕЖЕМЕСЯЧНОЙ ВЫПЛАТЫ (ЕВ) по
ипотеке.
Например, старая НЗ заёмщика 10 тр (тыс. руб). ЕВ по ипотеке 4 тр. Новая НЗ - 6 тр. За счёт уменьшения НЗ
выигрыш по подоходному налогу 13% - 0,52 тр. Соответственно, на эту же сумму возрастают ипотечные
возможности. А вообще, ипотечные возможности возрастают в 1,15 раза (1 / (1-0,13) = 1,149). В рыночной же
бездотационной ипотеке откатов нет, потому что банки конкурируют между собой на "рынках вкладчиков и
заёмщиков" одновременно. И с учётом "неуменьшения" зарплат и пенсий из-за дополнительных налогов на
дотационную ипотеку, чиновников по ипотеке и уменьшения количества откатов ипотечные возможности могут
возрасти в 1,5-2 раза.
Не следует также забывать, что при понижении ПС неизбежно вырастут цены на жильё. Товара ведь больше не
станет. В общем, семь раз отмерь, один раз отрежь. Сроки кредитования можно увеличить ещё больше,
комбинируя аннуитетные выплаты с последующими дифференцированными, комбинируя с амортизацией и т. п.
Стабилизационный фонд, жилищное строительство и ипотека
Жилищное строительство (ЖС) это собственно жилищное строительство, производство стройматериалов,
коммуникации, энергетические мощности и т.д. 1-й этап: Сектор ЖС, выполняющий важную социальную задачу, получает налоговые льготы.
Стабилизационный фонд кредитует в
Постоянных Рублях (ПР) создание новых конкурирующих мощностей в этом секторе. Это приведёт
к увеличению объёмов ЖС, повышению качества и снижению цен на жильё.
Если все средства сразу направить на снижение ПС, то при недостаточных объёмах строительства может
произойти взрывной рост цен на новое жильё при неудовлетворительном качестве строительства, и, как следствие
на вторичном рынке жилья. 2-й этап: Сначала товар, потом деньги. Поэтому только после появления переизбытка вновь вводимого
жилья, можно приступать к осторожному финансированию ипотеки
в ПР, не допуская существенного роста цен на жильё
