-
-
Посещая различные форумы, заметил, что многие посетители интересуются расчетами Ежемесячных Аннуитетных Платежей (ЕАП) и Дифференцированных Платежей (ДП) по ипотеке. Ниже в разделах "Калькулятор Ежемесячных Аннуитетных Платежей" и "Калькулятор Дифференцированных Платежей" о том, как можно самим себе помочь, создав в Excel данные калькуляторы. Опыт работы в Excel для создания и работы с калькуляторами не требуется
Ипотека - это выбор из множества вариантов, предлагаемых различными кредитными учреждениями. Она начинается с расчетов платежей. Заемщик, в буквальном смысле, "охотится" за информацией. За день его может посетить несколько идей. Не обращаться же по каждому поводу за помощью, теряя свое и чужое время. А может это не пустяк, и идея стоящая? Поэтому лучше всего делать эти расчеты самому заемщику, сразу же как появилась новая информация. В этом случае легче и быстрее сделать и сознательный выбор, и встречное предложение кредитному учреждению. В общем, лучше самого заемщика это никто не сделает. Время - деньги. Недвижимость дорожает
Недавно встретил совет: Не доверяйте "профессионалам" то, что можете сделать сами. Дело не только в экономии времени и денег. Там говорится, что лучше Вас Вашу работу никто не сделает, потому что Вы больше всех заинтересованы в конечном результате. Можете несколько раз себя перепроверить. А "они" тоже люди, могут в текучке дел ошибиться, и создать такие проблемы, с которыми Вам придется долго разбираться.
Платежи бывают аннуитетные и дифференцированные. Те в свою очередь подразделяются на относительные и абсолютные. Относительные платежи выражаются в процентах от размера кредита. Абсолютные - в денежных единицах (рублях, долларах,...). Абсолютный платеж равен произведению относительного на размер кредита
-
-
ОАП= p + p/[(1+p)n -1], где
p - Процентная Ставка (ПС) в долях за Процентный Период (ПП)
n - количество платежей - ПП
Сумма ОАП: Соап = n*ОАП
ОАП = a = p + p/[(1 + p)n - 1] = 0,0125 + 0,0125/[(1 + 0,0125)360 - 1]
= 0,012644 = 1,264%/мес от СК
ААП = СК*ОАП = 1000000 * 0,012644 =12644 руб = 12,64 тр/мес
Соап = n*ОАП = 360*1,264% = 455% от СК
2. Тот же кредит в Постоянных Рублях (ПР)
Рублевой ПС - 15%/год при Спорном Инфляционном Прогнозе - 12%/год соответствует ПС в ПР - 2,678%/год (1,15/1,12 = 1,02679; = 2,678%)
СК - 1 млн. ПР; ПС в ПР - 2,678%/год = 0,223%/мес = 0,00223; срок - 30 лет - 360 АП или ПП
ОАП = a = p + p/[(1 + p)n - 1] = 0,00223 + 0,00223/[(1 + 0,00223)360 - 1] = 0,004045 = 0,4045%/мес от СК
ААП = СК*ОАП = 1000000 * 0,004045 = 4045 ПР = 4,04 тПР/мес
Соап = n*ОАП =360*0,4045% = 145,6% от СК
-
ПР - индекс цен, инфляционный показатель. Курс ПР измеряется в рублях и изменяется в соответствии с ростом цен. Если цены за некоторый период возрастут в 2 раза, то и курс ПР возрастет в 2 раза. Оплата в рублях по курсу ПР на день выплаты.
Применение ПР позволит заемщикам взять в разы больший кредит (в приведенном примере в 3,125 раза больше), т.е. на многие годы раньше решить жилищную проблему. Заемщик начинает оплачивать свое, а не чужое нанимаемое дорожающее жилье. Платить придется по растущему курсу ПР, но игра стоит свеч. При досрочном погашении можно рассчитаться значительно быстрее чем за 30 лет.
ПР решает проблему Спорного Инфляционного Прогноза. Вкладчики получают возможность реального сохранения и приумножения покупательной способности сбережений. Заемщики получают более доступные кредиты. Прибыли банков также возрастут, т.к. повысится доверие вкладчиков, существенно возрастут объемы и количество размещенных вкладов и выданных кредитов.
-
Таблица 1 просто копируется в Excel, и калькулятор создан
Подробнее о создании калькулятора в теме:
КАЛЬКУЛЯТОР АННУИТЕТНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ ПО ИПОТЕКЕ
Там же, кроме приведенной таблицы, есть таблицы для EXEL из Офис-2000 и для английской версии EXEL. Имеется также универсальная таблица для всех версий EXEL
-
-
| Формула | Проц/год | Срок-лет | Сум Кр |
| 1 | 12 | 10 | 100 |
| Яч-A1 | a | a | a |
| АП | К-во АП | Сум АП | Перепл |
| =ПЛТ(B2%/12;B5;-D2) | =C2*12-A2 | =A5*B5 | =C5-D2 |
-
Для тестирования калькулятора можно использовать Таблицу 2.
-
| Вал | Проценты | Сроки кредитования (лет/месяцев) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 4 | 5 | 10 | 15 | 20 | 30 | |||
| Год | Мес | 12 | 48 | 60 | 120 | 180 | 240 | 360 | |
| ПР | 0 | 0 | 8,33 | 2,08 | 1,67 | 0,83 | 0,56 | 0,42 | 0,28 |
| ПР | 3 | 0,25 | 8,47 | 2,21 | 1,8 | 0,97 | 0,69 | 0,55 | 0,42 |
| ПР | 6 | 0,5 | 8,61 | 2,35 | 1,93 | 1,11 | 0,84 | 0,72 | 0,6 |
| - | 9 | 0,75 | 8,75 | 2,49 | 2,08 | 1,27 | 1,01 | 0,9 | 0,8 |
| - | 12 | 1 | 8,88 | 2,63 | 2,22 | 1,43 | 1,2 | 1,1 | 1,03 |
| руб | 15 | 1,25 | 9,03 | 2,78 | 2,38 | 1,61 | 1,4 | 1,32 | 1,26 |
| руб | 18 | 1,5 | 9,17 | 2,94 | 2,54 | 1,8 | 1,61 | 1,54 | 1,51 |
| руб | 21 | 1,75 | 9,31 | 3,1 | 2,71 | 2 | 1,83 | 1,78 | 1,75 |
| руб | 24 | 2 | 9,46 | 3,26 | 2,88 | 2,2 | 2,06 | 2,02 | 2 |
-
-
Строго говоря реальные дифференцированные платежи не уменьшаются равномерно и не всегда уменьшаются, т.к. в разных месяцах разное количество дней.
1 - Кредит - 100 Постоянных Рублей (ПР) на 10 лет под 10% годовых
Равномерная Амортизация (РАМ) - 10%/год - 10 ПР/год
1-й год: ДП = РАМ - 10% - 10 ПР + проценты -10 ПР. Итого ДП за первый год - 20 ПР. Новый долг (НД) = 90 ПР
2-й ДП: РАМ + % от НД - 9 ПР= 19 ПР; НД = 80
3-й ДП: - 18;
…
10-й ДП - 11 ПР. НД = 0. Кредит погашен
Итого: ДП - 155 ПР. Проценты - 55 ПР = 55% от суммы кредита
2 - Ежемесячный ДП: 12000 кредиток на 10 лет (120 мес) под 12% годовых или 1%/месяц
РАМ = 100 кр/мес
1-й ДП: РАМ - 100 кр + 1% от 12000 = 100 + 120 = 220; НД = 11900
2-й ДП: РАМ+1% от НД (11900) =100+119=219; НД-11800
3-й ДП: = 218; НД-11700
…..
119-й ДП: =102; НД-100
120-й ДП: =101; НД=0; Кредит погашен
Итого: ДП - 19260. Проценты - 7260 = 60,5% от суммы кредита
Итого: Проценты=p*(n+1)/2, где
-p- % за период
-n-количество периодов-платежей
Или та же преобразованная формула:
Проценты=p*(n+1)/24, где
-p- процентная ставка за год
-n-количество месяцев или платежей-периодов
У каждого вида платежей: АП и ДП свои преимущества и недостатки. Но это уже отдельная тема
-
-
Подробнее о создании калькулятора в теме:
КАЛЬКУЛЯТОР ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫХ ПЛАТЕЖЕЙ ПО ИПОТЕКЕ
-
| Формула | Проц/год | Сум Кр | Срок-лет | Ном ДП | Умен ДП |
| 0 | 12 | 100 | 10 | 120 | =D5*B2/1200 |
| Яч-A1 | a | a | a | =A5-(E2-1)*F2 | a |
| 1-й ДП | Посл. ДП | К-во ДП | Пог/мес | Сум ДП | Перепл |
| =D5+C2*B2/1200 | =D5+F2 | =D2*12-A2 | =C2/C5 | =(A5+B5)*C5/2 | =E5-C2 |
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
