Стоимость государственной земли - источник финансирования жилищного строительства и ипотеки
Земля под Жилищное Строительство (ЖС) в России в основном государственная. И она имеет свою цену в зависимости от месторасположения. Государственная Земля (ГЗ) - виртуальный капитал, который может и должен стать реальным. Этот капитал может стать одним из основных источников финансирования поступательного роста ЖС и ипотеки
Стоимость Жилья (СЖ) - сумма двух составляющих - строительной и земельной:
- Стоимость Строительства (СС) жилья без учета стоимости земли
- Стоимость Государственной Земли (СГЗ), на которой это жильё расположено
СЖ = СС + СГЗ
СГЗ - существенная часть СЖ. СГЗ может быть:
- в разы меньше СС
- сравнима со СС
- в разы больше СС
Стоимость государственной земли и решение жилищной проблемы в мегаполисах и других городах
Кардинальное решение жилищной проблемы невозможно без многократного роста ЖС и Ипотеки на Первичном Рынке (ИПР) - покупки жилья у строительных компаний на стадии строительства. Для этого необходимы "Живые Деньги" (ЖД)
Извиняюсь за тавтологию, но ИПР - первична, а Ипотека на Вторичном Рынке (ИВР) готового жилья - вторична. Какой смысл в ИВР, если объемы ЖС недостаточны? ИПР "строит" жильё и "снижает" цены, а ИВР только потребляет и "вздувает" цены
Пример. Цены условные
Где-то в Москве на ГЗ строится жилой дом. 1 кв. метр жилья в нём стоит 5 тыс. долл. (тд). Из них:
- 1 тд - CC
- 4 тд - СГЗ
- Для строительства 1 кв. метра необходимы ЖД, причем не 5 тд, а только 1 тд
- Т.е. покупателю 1 кв. метра жилья по ИПР необходимо и достаточно изыскать всего 1 тд стартовых ЖД, собственных или заёмных, на оплату СС. В ИВР покупателю необходимы 5 тд ЖД
- В ИПР оставшиеся 4 тд, земельная составляющая СЖ или СГЗ, можно рассматривать как "Виртуальные Деньги" (ВД), т.к. земля государственная, решение жилищной проблемы - дело первостепенной важности, и поэтому государство может и должно подождать, когда кредиты в ВД "превратятся" в реальные ЖД с реальными процентами
- На 1 единицу ЖД, вложенную в ЖС или в ИПР, приходится 4 ед. ВД в виде СГЗ!
- Таким образом государство в ИПР может "дать взаймы" ВД - до 4 тд на 1 кв. метр жилья
- В ИВР, как отмечено выше, могут "работать" только ЖД
- Конечно, заёмщику по ИПР придётся платить реальные ЖД с процентами за заёмные ЖД и ВД
- Государство за кредиты в ВД получит со временем реальные ЖД с процентами! Эти ЖД можно вложить в новое ЖС и ИПР. Не забываем, что на 1 ед. ЖД, вложенную в ЖС, приходится 4 ед. ВД в виде СГЗ
- Маховик ЖС, ИПР на ГЗ и, следовательно, решения жилищной проблемы в мегаполисе Москва и ближайшем Подмосковье должен быть запущен!!!
В других городах, больших и малых:
- На 1 ед. ЖД, вложенную в ЖС, будет приходиться меньше 4 ед. ВД в виде СГЗ
- СЖ в малых городах в разы, порой в десятки раз, ниже чем в Москве
- Пусть на 1 ед. ЖД в самых малых городах будет приходится всего 0,1-0,2 ед. ВД. Но даже эти ВД могут внести свой существенный вклад в ЖС и ИПР
Первичный и вторичный рынки жилья
- На одну сделку по приобретению жилья у строительных компаний на стадии строительства на Первичном Рынке (ПР) приходится более 9 сделок на Вторичном Рынке (ВР) готового жилья. Т.е. 1 сделка на ПР "тянет" за собой более 9 сделок на ВР
- Предположим (и скорее всего примерно так и будет), что соотношение (1/9) количества сделок на ПР к количеству сделок на ВР будет более-менее стабильным. Т.е. при увеличении в 2-3 раза ОЖС и предложения на ПР увеличивается в те же 2-3 раза предложение на ВР
- Платежеспособный спрос покупателей по ипотеке (и не только) будет отставать от предложения
- А если государство дополнительно к ВД будет "подбрасывать" свою относительно небольшую долю ЖД в ЖС, то эффект существенно возрастёт
- Таким образом ИПР на ГЗ со временем "снизит" темпы роста цен на жильё, и возможно, сами цены!
- Если соотношение 1/9 - верное, то одна новая квартира с ПР "улучшает" жилищные условия 10 семей! Круто!!!
Резюме
- Первое и главное: Государство для решения жилищной проблемы и роста ЖС должно изменить "правила" ИПР на ГЗ и начать выдавать кредиты в ВД в виде СГЗ
- Банкам ИПР на ГЗ также выгодна, т.к. с одной стороны им гораздо легче изыскать меньшую сумму в ЖД чем большую, с другой стороны они получат дополнительные прибыли в ЖД за обслуживание государственной части кредита, выданной в ВД
- Чем больше доля государственной земельной составляющей в конечной СЖ (в данном контексте стоимость ГЗ и ВД), тем меньше доля ЖД в ЖС и ИПР, которые "строят" жильё и решают жилищную проблему
- ИПР и ЖС на ГЗ и с существенной долей ВД выгоднее, дешевле и эффективнее простой ИВР, которой требуются только ЖД
- ИПР на ГЗ может, в принципе, сама себя финансировать
- ИПР может стать источником ЖД для ИВР, собственно, как и ИВР - источником ЖД для ИПР
- не забываем, что ИПР "строит" жильё и "снижает" цены, а ИВР только потребляет и "вздувает" цены
- и наконец, ИПР на ГЗ и с ВД это и рост ЖС и экономики при минимально необходимых финансовых затратах, и одновременно существенный вклад в подавление будущей инфляции. Ведь за кредиты в ВД заемщики будут расплачиваться реальными ЖД
Следующая тема также связана с кредитами в "Виртульных деньгах". Поэтому, чтобы не повторять ключевые моменты и аббревиатуры предыдущей темы, решено поместить следующую тему на этой же странице сайта
- Тема 2 -
"Квадратно-гнездовой" метод строительства жилья и дорог
В предыдущей теме "Стоимость государственной земли - источник финансирования жилищного строительства и ипотеки") описана схема выдачи кредитов под ЖС и ИПР на ГЗ с существенной долей "Виртуальных Деньгах" (ВД) в виде СГЗ. Такие кредиты могут выдавать только собственники условно "дорогой" земли.
Квадратно-Гнездовой" Метод (КГМ) строительства жилья и дорог позволит выдавать кредиты с существенной долей ВД не только государству, но и частному бизнесу. Для этого необходимо "дешевую" землю сделать "дорогой", т.е. создать инфраструктуру под будущее строительство: построить дороги, создать коммуникации, подвести электроэнергию и т.д.
Квадратно-гнездовой" метод строительства дорог
Это частный случай КГМ. Тем не менее, государство может таким образом "бесплатно", точнее без привлечения бюджетных ЖД, строить дороги и получать при этом прибыль!
Условный пример:
Государство и частная Дорожно-Строительная Компания (ДСК) (или консорциум банков и строительных компаний) договаривается о строительстве дороги шириной 10 метров на государственной земле но на средства ДСК:
- Государство рассчитывается с ДСК частью прилегающей к дороге земли
- Ширина полосы отчуждения для расчёта с ДСК - 1 км, или по 500 м по обе стороны от дороги
- Земля прилегающая к первому километру дороги отходит государству, ко второму - ДСК, к третьему - опять государству и т.д.
- Таким образом государству достаются нечетные километры прилегающей к дороге земли из полосы отчуждения, ДСК - чётные
- После строительства дороги стоимость земли в полосе отчуждения возрастает в разы
- И государство, и ДСК со своими участками земли могут делать всё, что не запрещено законом. Например, продавать землю, строить гостиницы, придорожные закусочные, жильё с выдачей кредитов в ВД и т.д.
- ДСК обеспечит себя выгодной работой с самофинансированием за счет получения ЖД с процентами от выплат по кредитам в ВД
- Стоимость земли с годами и последующим обустройством участков будет возрастать
- Стоимость земли, прилегающей к полосе отчуждения будет также возрастать
- И наконец, государство получит существенные дополнительные налоговые поступления от хозяйственной деятельности и ЖС
Квадратно-гнездовой" метод строительства жилья
ДСК договаривается с государством о выделении под масштабное строительство, например города, большого участка "дешевой" пустующей земли:
- Участок, как шахматная доска, разбивается на квадраты со сторанами, например, по 100 метров
- Небольшие квадратные участки земли "шахматной доски" одного цвета достаются застройщику, участки другого цвета остаются в собственности государства
- Стороны квадратов - дорожная сеть будуших улиц
- После создания необходимой инфраструктуры стоимость земли возрастает во многие разы
- Далее повторяться не имеет смысла. Всё также как при КГМ строительства дорог.
