Рано или поздно в России повысят Налоги на Жилую Недвижимость (НЖН). Опасаюсь, что правительство и Дума введут НЖН с максимальной ставкой и без всякой компенсации в виде снижения и отмены других налогов. НЖН следует повышать постепенно в течение 5-10 лет, чтобы россияне успели адаптироваться
Для кардинального решения жилищной проблемы необходимо как-то ограничивать безудержный рост стоимости недвижимости. В развитых странах естественными рыночными ограничителями являются НЖН
Например:
- 0-3%/год от Кадастровой Стоимости Жилья (КСЖ). КСЖ как правило несколько ниже рыночной. Больше 3%/год не встречал. Но кто его знает? Налог на промышленную недвижимость м/б еще выше.
- или 10-20%/год от ежегодной Кадастровой Стоимости Арендной Платы. (КСАП). КСАП хоть и ниже рыночной, но тоже не маленькая
- 10%/год - минимальная ставка - платят жильцы
- 15% - при сдаче жилья в аренду
- 20% - если жильё пустует и не используется, если не себе и не людям
Очевидно, в России ставки НЖН будут медленно но верно повышаться. Не имеет принципиального значения, что будет взято за основу: КСЖ или КСАП.
- Если сейчас резко поднять ставки НЖН, то, вероятно, увеличится предложение и произойдёт обвальное падение цен.
- Если ставки налога поднимать постепенно, то произойдёт некоторое снижение темпов роста цен на недвижимость
Что ожидает Россию?
Попробуем на примере московских цен на недвижимость примерно представить, что ожидает остальную Россию.
Примем за основу московскую КСАП:
- 100 - 200 - 300 и более долл/год за 1 кв. метр в зависимости от месторасположения и качества жилья
- соответственно - 10 - 20 - 30 и более долл/год на 1 кв. метр - минимальные НЖН. Многим семьям придётся платить более 1 тыс. долл/год в виде НЖН. КСАП имеет тенденцию к постоянному росту
- Москва рано или поздно станет обычным, в смысле НЖН, мировым мегаполисом. Многие малоимущие, "убегая" от налогов, будут вынуждены переехать в провинцию
- Увеличится предложение жилья
- Снизятся темпы роста цен на жильё и, возможно, сами цены
Налоги на недвижимость симулируют решение жилищной проблемы
Вернёмся к налогу на недвижимость на основе КСАП
- владелец собственного жилья платит 1000 долл/год (10% от КСАП), если в нём же и живёт
- арендатор платит уже 1500 долл/год (15% от КСАП), т.к. арендодатель "перекладывает" на него этот налог
- разница - 500 долл/год. И с каждым годом эта разница будет увеличиваться. Таким образом дополнительно стимулируется приобретение собственного жилья, вообще, и жилищное строительство, в частности
- владелец пустующего жилья платит 2000 долл/год. У него выбор: платить по полной программе, сдавать в аренду или, вообще, не приобретать "лишнюю" недвижимость
Положительные стороны налогов на недвижимость
Налоги на недвижимость относятся к легкособираемым. Повышая легкособираемые налоги, государство может снизить ставки труднособираемых. А при снижении налогов, как известно, повышается их собираемость
Не забываем, что в большинстве стран мира "черная и серая" экономики "производят" более 20% ВВП и почти не платят налоги. "Труженники черной и серой" экономик пользуются социальными благами за счет труженников "белой" экономики. При росте НЖН "черная и серая" экономики начинают вносить хоть какую-то лепту в бюджет, существенно снижая налоговую нагрузку на добросовестных налогоплательщиков. Т.е. труженники "белой" экономики, которых в несколько раз больше "труженников серой и черной" экономик могут получить прямой финансовый выигрыш от роста НЖН
Косвенный выигрыш - снижение цен на жильё, что немаловажно для решающих жилищную проблему и "игроков" на постоянное и постепенное улучшение жилищных условий
Наконец, при снижении легкособираемых налогов государство вынуждено для компенсации потерь бюджета вводить новые и повышать ставки "старых" труднособираемых налогов. При росте труднособираемых налогов растут "серая и черная" экономики, и наоборот. Собираемость налогов ухудшается, возрастает налоговая нагрузка на добросовестных налогоплательщиков, которые оказываются в прямом финансовом проигрыше.
Представим, что в "образцовых странах" отменили налог на недвижимость:
- стоимость жилья существенно повышается
- налоговые поступления существенно сокращаются
- государство для пополнения бюджета увеличивает труднособираемые налоги
- уменьшается "белая" экономика, растут "серая и черная"
- собираемость налогов снижается
- возрастает налоговая нагрузка на рядовых добросовестных налогоплательщиков
- рядовые налогоплательщики и бюджет в проигрыше
Попробуем "копнуть" чуть глубже
Если разбираться глубже, то с ростом НЖН можно сокращать бюджет и снижать государственные расходы со снижением общей налоговой нагрузки:
- большинство граждан начинает самостоятельно без "помощи" государства решать свою жилищную проблему
- с ростом доходов будут расти средние размеры максимальных ипотечных кредитов
- снижаются стоимость жилья и, соответственно, расходы государства на обеспечение жильем военнослужащих, бюджетников, малоимущих ...
Что делать?
- Рубить с плеча и резко поднимать НЖН нельзя, т.к. случится обвальное падение цен на жильё с сопутствующими катаклизмами
- Остаётся постепенно, например, в течение 10 лет поднимать легкособираемые НЖН
- Одновременно с постепенным повышением легкособираемых НЖН постепенно снижать труднособираемые налоги. Например, налоги с предпринимателей на прибыль и фонд заработной платы, заработную плату, социальные налоги, обязательное медицинское страхование, которое можно рассматривать, как налог. Если короче, то цель налоговой реформы - повышение зарплат наемных работников с ростом их самостоятельности и ответственности в решении собственных проблем
Налоги на жилую недвижимость:
- C живущих в собственном жилье - минимальный - одинарный налог
- Со сдающих в аренду - полуторократный
- За пустующее и неиспользуемое жильё - двойной, если не себе и не людям
Недвижимость должна "работать". Россиянам, имеющим "лишнюю" недвижимость, за 10 лет предстоит решить, что делать с этой самой "лишней" недвижимостью: продать, платить повышенный налог, сдавать в аренду и т.д.
