Ипотека для большинства, а не меньшинства. Решение жилищной проблемы

сайт: -- diletantr.narod.ru

Размещено: 20 ноя 06
Обновлено:

Ипотека для большинства, а не меньшинства. Решение жилищной проблемы

Решение жилищной проблемы в масштабах страны зависит от объёмов жилищного строительства. Но об этом в конце

Ипотека для большинства, а не меньшинства

Российская ипотека предназначена для меньшинства населения, т.к. требует значительного стартового капитала или обязательных предварительных накладных расходов в виде "Живых Денег" (ЖД) на:
- первый "вступительный" взнос
- комиссия за выдачу кредита
- аванс продавцу
- страховка
- оценка жилья
- риэлторские услуги
- оформление документов
- расходы на переезд и возможный ремонт (от них никуда не деться) и прочее.

Парадокс же в том:
- что у Подавляющего Большинства (ПБ) населения России имеется достаточный стартовый капитал в виде собственной недвижимости

- ПБ потенциальных ипотечников имеет какое-то жильё, начинает не с нуля и "играет" на постепенное, поступательное и постоянное Улучшение Жилищных Условий. (УЖУ)
- Этому ПБ, в отличии от Начинающих с Нуля (НН), требуются ипотечные кредиты только на УЖУ
- Кредиты на УЖУ, как правило, в разы меньше классических ипотечных кредитов для НН
- Логическая цепочка: Меньше кредит - меньше срок - ниже процент по кредиту. Меньше кредит и процент - меньше необходимая платежеспособность - ипотечные кредиты становятся более доступными.
- за большинство молодых НН могут поручиться своей недвижимостью родители
- за меньшинство НН могут поручиться работодатели или государство. При желании можно разработать механизмы такого поручительства

Ипотека для подавляющего большинства - "игра" на улучшение

Термин "ИГРА" - для того, чтобы подчеркнуть серьёзность ипотеки
По действующим правилам "Игры" на Улучшение (ИУ):
- сначала необходимо продать условно дешевое Собственное Жильё (СЖ)
- далее к вырученной сумме добавить собственные или заёмные ЖД
- и, наконец, приобрести условно Дорогое Жильё (ДЖ).

Самое опасное в этой схеме, что покупатель, продав СЖ, может оказаться на улице, т.к:
- ДЖ успело "уйти"
- продавец передумал продавать или существенно повысил цену ДЖ
- продавец может даже вернуть в двойном размере небольшую частичную предоплату, но от этого покупателю не легче, если он оказался на улице

Вывод: Главная проблема действующих правил - риск оказаться на улице

Для решения проблемы любой (!) банк может изменить "опасные" правила ИУ. И похоже, конкуренция уже заставила некоторые банки двигаться в этом направлении.

Новые правила ИУ исключают риск оказаться на улице:
- Ипотека должна стать более универсальной, доступной и безопасной для Заёмщика (З)
- Первоначальный залог: Либо жильё З, либо ЖД, либо сумма того и другого
- т.е. ипотека без предварительной продажи СЖ
- чем заемные "короткие" ЖД под залог СЖ хуже ЖД из сбережений З?
- Все накладные расходы, в самом доступном варианте, за счёт заёмных средств
- Покупка ДЖ
- Время на ремонт
- Продажа СЖ
- Частичный расчёт с банком и оформление долгосрочного ипотечного кредита

- Если первый взнос - 10% от суммы кредита, то З теоретически может получить кредит в 10 раз больше суммы залога. Практическое ограничение - платежеспособность З
- В жизни всё возможно. Например, в качестве залога банк может принять гараж З и т.д.

Пример ипотеки на УЖУ для З без стартового капитала

- Заёмщик-Игрок (ЗИ) на улучшение обращается в банк
- Банк оценивает недвижимость ЗИ и его платежеспособность. Если оценка недвижимости производится на заёмные средства, то это информация для банка, что ЗИ дольше "просидит на кредитной игле"
- Например, жильё ЗИ оценено в 100 руб. Максимальная теоретическая сумма кредита - 1000 руб. Реальный дополнительный кредит, исходя из платежеспособности ЗИ, - 100 руб. Сумма с заложенной недвижимостью - 200 руб. Но банк, перестраховываясь, открывает кредитную линию на меньшую сумму - 190 руб
- Предположим, накладные расходы - 10 руб
- На покупку ДЖ остаётся 180 руб
- ЗИ находит ДЖ за 130 руб
- Берёт кредит 140 руб (стоимость ДЖ плюс накладные расходы)
- Далее покупает ДЖ, вселяется или делает ремонт
- Через некоторое время после приобретения ДЖ, от одного часа до нескольких месяцев, ЗИ, вполне вероятно, продаст "старое" жилье не за 100, а за 110 руб. Многие банки, страхуясь от возможного падения цен, занижают оценочную стоимость
- Возвращает эти 110 руб. банку в уплату основного долга - 140 руб
- Оставшиеся 30 руб. с набежавшими процентами оформляются как долгосрочный ипотечный кредит.
- Если платежеспособность ЗИ достаточна для оформления долгосрочного ипотечного кредита - 140 руб, то "старое" жильё продавать не обязательно. В залоге у банка остаются две недвижимости: "старая" и "новая". После выплаты определённой части основного долга можно снять залог с одной из недвижимостей
- Можно взять кредит на покупку жилья дешевле оценочной стоимости заложенной недвижимости. В залоге - "старое" жильё. Что-то сдавать в аренду. Впоследствии объединить два жилья и т.д.
- Для объективности стоит отметить, что раз в несколько лет или десятилетий происходят обвальные падения цен на недвижимость. Есть небольшая вероятность, что заёмщику придётся продать "старое" жильё за 80-90 руб. Т.е. долгосрочный ипотечный кредит придется оформлять не на 30 руб. с учётом набежавших процентов, а на все 50-60 руб. Ипотека может оказаться гораздо обременительнее, чем предполагал ЗИ. Тут уж кому как повезёт. В ипотеку насильно никого не тянут. Вся наша жизнь - игра
- С другой стороны возможен скачкообразный рост цен на недвижимость. В этом случае ЗИ продаст "старое" жильё за 145 руб. Никакой долговой кабалы. ЗИ получит прибыль, улучшив свои жилищные условия!

Дополнительное преимущество этой схемы - покупатель не зависит от длинной и сложной цепочки покупок, продаж, обменов. Такая цепочка может "порваться" в любой момент из-за единственного слабого звена. Собственно, в этой схеме цепочки не нужны

Банкам такая схема также выгодна:
- Большинство банков имеют избыток "Коротких" ЖД (КЖД), т.к. КЖД не пользуются особым спросом
- Банки за большой процент прокручивают большое количество дешевых для банка КЖД
- ЗИ, он же одновременно и покупатель и продавец, скорее всего сам приведёт в банк покупателя своего "старого" жилья. Для банка это новый клиент и дополнительные прибыли. Новый клиент может привести следующего и т.д. Своеобразная цепочка клиентов и дополнительных прибылей

Решение жилищной проблемы - жилищное строительство по ипотеке

Предложенная выше схема ипотеки для ПБ не решает жилищную проблему в масштабах всей страны. Она всего лишь защищает покупателя от риска оказаться на улице. Также, с сожалением, вынужден признать, что доступная ипотека при минимальных Объёмах Жилищного Строительства (ОЖС) будет способствовать росту цен на жильё. Кардинально жилищную проблему можно решить только поступательно увеличивая ОЖС. Для существенного роста ОЖС необходимы значительные и постоянные финансовые вливания в ЖС.

Поступательное движение ЖД в ипотеке для ПБ: дешевое жильё - дорогоё жильё - более дорогое жильё и т.д. Поставим в конец этой цепочки ЖС. Таким образом ЖД ПБ населения России начнут "работать" над решением жилищной проблемы. Только деньги ПБ, действительно нуждающегося в УЖУ, могут стать самым значительным и надежным источником постоянных финансовых вливаний в ЖС.

-На одну сделку по приобретению жилья у строительных компаний на стадии строительства на Первичном Рынке (ПР) приходится более 9 сделок на Вторичном Рынке (ВР) готового жилья. Т.е. 1 сделка на ПР "тянет" за собой более 9 сделок на ВР
- Предположим (и скорее всего примерно так и будет), что соотношение (1/9) количества сделок на ПР к количеству сделок на ВР будет более-менее стабильным. Т.е. при увеличении в 2-3 раза ОЖС и предложения на ПР увеличивается в те же 2-3 раза предложение на ВР
- Платежеспособный спрос ПБ покупателей по ипотеке (и не только) будет отставать от предложения
- А если государство будет дополнительно "подбрасывать" свою относительно небольшую долю ЖД в ЖС, то эффект существенно возрастёт
- Таким образом ипотека для ПБ со временем "снизит" темпы роста цен на жильё, и возможно, сами цены!
- Если соотношение 1/9 - верное, то одна новая квартира с ПР "улучшает" жилищные условия 10 семей! Круто!!!

Конечно, ипотека для ПБ на ПР будет несколько отличаться от ипотеки на ВР. Но это уже детали.

Резюме

На блюдечке никто никогда никому ничего не принесёт. Самый реальный вариант:
- "львиная" доля ЖС осуществляется на ЖД ПБ, нуждающегося в УЖУ
- государство немного "подбрасывает" ЖД в ЖС для увеличения ОЖС и "торможения" роста цен на жильё

Спасение утопающих - дело рук самих утопающих!

ГЛАВНАЯ СТРАНИЦА. 12 ТЕМ (9 kb)

БОЛЕЕ 8 ДРУГИХ ТЕМ: ИПОТЕЧНЫХ И НЕ ТОЛЬКО (2 kb)